お問い合わせ大阪府八尾市のみなさん、こんにちは！ 八尾市に根ざした地域密着型の解体会社「アナタノ解体」の広報担当です。
「親から相続した八尾市内の実家があるけれど、遠方に住んでいて管理ができない」 「古い空き家を処分したいけれど、税金が高くなるという噂を聞いて戸惑っている」 「ハウスメーカーに建て替えの見積もりを頼んだら、解体費用が想像以上に高くて予算オーバーしてしまった」
このようなお悩みをお持ちの方は、実はとても増えています。
大切なご家族の思い出が詰まった実家や、長く暮らした我が家を壊すという決断には、寂しさや不安が伴うものです。しかし、解体工事は単に建物を壊すだけではありません。それは、管理の負担や将来の不安を解消し、新しい生活や次の世代の未来へとつなげるための「前向きな第一歩」だと私たちは考えています。
今回は、空き家の処分を検討しているみなさまに絶対に知っておいていただきたい、税金が大きく優遇される「空き家特別控除」という制度について分かりやすく解説します。
Contents
1. そもそも「空き家特別控除」とは？
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税や住民税などの税金がかかります。しかし、一定の要件を満たした空き家を売却する場合、その利益から最大3,000万円まで差し引くことができる特別な制度があります。これが「空き家特別控除（空き家の発生にともなう譲渡所得の特別控除）」です。
この制度を利用すれば、税金を大幅に減らすことができるため、手元に残るお金が大きく変わってきます。
制度の対象となる主な条件は以下の通りです。
-
相続が始まってから3年が経過する年の12月31日までに売却すること
-
昭和56年5月31日以前に建築された古い木造住宅などであること（新耐震基準を満たしていないもの）
-
相続直前まで、亡くなった親御様などが一人で暮らしていたこと
この制度の重要なポイントは、家が建ったまま売却する場合は「新耐震基準に適合するリフォーム」をしなければ適用されないという点です。しかし、建物を解体して「更地（さらち・建物をすべて取り壊して平らにした土地のこと）」にしてから売却する場合は、リフォームの手間をかけることなく、この3,000万円の特別控除を受けることができます。
つまり、古い空き家は解体して土地として売却する方が、手続きや費用の面でもスムーズに進むことが多いのです。
2. 空き家を放置するリスクと解体のメリット
「いつか整理しよう」と思いながら空き家を放置してしまうと、思わぬトラブルや出費につながることがあります。
固定資産税が最大6倍になるリスク
「建物を解体すると土地の固定資産税が高くなる」という話を聞いたことがあるかもしれません。確かに、住宅が建っている土地は優遇措置（小規模住宅用地の特例）によって税金が安くなっています。
しかし、近年は「空家等対策特別措置法」という法律が厳しくなりました。管理が行き届かず、倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は「特定空家」や「管理不全空家」に指定されてしまいます。指定を受けると、家を建てたままの状態であっても、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍になってしまう可能性があるのです。
近隣トラブルや防犯上の不安
台風などの強風で屋根瓦や外壁が飛んでしまい、ご近所の方にケガをさせてしまったり、隣の家に傷をつけてしまったりする危険があります。また、不法投棄や放火の対象になるなど、防犯面のトラブルも心配です。
八尾市に根ざして工事を行っている私たちだからこそ分かりますが、渋川町や安中町、久宝寺エリアなど、歴史ある落ち着いた住宅街こそ、近隣への影響には細心の注意が必要です。
早めに解体を行って土地をきれいに整理することは、ご近所様への配慮にもなり、何より所有者様の心の安心につながります。
3. ハウスメーカーの見積もりより費用を安くするコツ
建て替えを検討されている30代から40代の方の多くが、ハウスメーカーから提示された「解体費用」の高さに驚かれます。少しでもコストを抑えて、新しいお家の建築予算を確保するためのアドバイスがあります。
「直接施工」の解体業者へ分離発注する
ハウスメーカーに解体から新築まで一括で依頼すると、手間はかかりませんが、ハウスメーカーから下請けの解体業者へ発注されるため、中間マージン（紹介料）が上乗せされます。
これを、解体工事だけ専門業者へ直接依頼する「分離発注（ぶんりはっちゅう）」に変えるだけで、数十万円のコストをカットできるケースが多々あります。弊社のように、直接施工を行う会社にお任せいただくことが、費用を賢く抑える一番の近道です。
八尾市の補助金制度を賢く使う
八尾市では、地域の安全を高めるために「木造住宅除却補助制度」などを設けています。昭和56年5月以前に建てられた古い木造住宅を解体する場合、一定の条件を満たせば、最大で40万円の補助金が出る可能性があります。
このような制度を活用することで、解体にかかる自己負担をさらに減らすことができます。申請には着工前の手続きが必要ですので、事前にしっかりと確認しておきましょう。
4. 私たちが大切にしている「近隣への配慮」
解体工事で最も大切なのは、工事が終わった後も施主様や新しい住人様が、その土地で気持ちよく過ごせる環境を守ることです。
私たちは、近隣のみなさまとの良好な関係を何よりも重視しています。
-
丁寧な事前挨拶： 工事が始まる前に、近隣の住民様へ丁寧にご挨拶とお詫びにお伺いし、工事期間や作業内容をしっかり説明します。
-
騒音と振動の抑制： 住宅密集地では、できる限り音の静かな重機を使用し、コンクリートを細かく砕く際も振動が少ないアタッチメント（重機の先端工具）を選びます。
-
埃（ほこり）を防ぐ散水と清掃： 壁や屋根を崩すときは、埃が舞い散らないように常に水をまきながら作業を進めます。一日の終わりには、道路の掃き掃除を徹底しています。
「新しい未来のための整理」を笑顔で迎えていただけるよう、現場での立ち振る舞いにも真心を込めて対応いたします。
まとめ
今回の内容を簡単にまとめました。
-
古い空き家を解体して更地にしてから売却すると、最大3,000万円の「空き家特別控除」が受けられる可能性がある。
-
空き家を放置して「管理不全空家」などに指定されると、固定資産税が最大6倍になる恐れがある。
-
ハウスメーカーを通さず、自社施工の解体業者へ「分離発注」することで、中間マージンをカットして費用を抑えられる。
-
八尾市の「木造住宅除却補助制度」などを利用すれば、最大40万円の補助が出るケースがある。
相続した不動産の管理にお困りの方も、これから新しい家を建てられる方も、土地を一度まっさらに整理することは、素晴らしいこれからの未来を描くための準備期間です。
「実家の前の道が狭いけれど重機は入るかしら？」「補助金の対象になるか調べてほしい」など、どんな小さな疑問でも構いません。地域密着のプロとして、現地の状況に合わせた最適なプランを丁寧にご提案させていただきます。
まずはお気軽にお問い合わせください。
